存量资产转型方向很多，去年以来，存量资产转型养老政策尤为利好。3月4日海南省政府就发布了存量资产转型康养养老项目相关政策。

  可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过种种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。

  重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工公司聚集地，地域内有近100家机械加工公司。随机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业生产厂房进行了适老化改造，充分的利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。

  在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为中国政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

  天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄主导，对租赁校区的存量资产做改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

  项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

  首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

  首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由寸草春晖养老院进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

  该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造与运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

  浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装潢改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接民间传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

  禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便，对全院所有卫生间进行了线间寮房，陈设布置都很简单。

  以盘活资产为核心的大型养老项目，根据经营策略，其交易模式可大致分为两类：销售型（开发售出型）和租赁型（持有租赁型）。销售型通常指需要客户一次性支付较高额度的费用入住养老社区，简单来说就像“买房”，租赁型则能够理解为“租房”。（作为辨析养老项目交易模式的系列文章之一，我们将在本篇文章着重阐述销售型和租赁型交易模式的具体类别和实践指南。）

  销售型交易模式，可大致分为产权销售、使用权转让、入住权销售三种。租赁型交易模式可大致分为租金趸交、押金租赁两种。

  还有一类会员卡模式很难简单分类。以会员卡本身的交易性质判断，它属于销售型。但因为不同的会员卡对应的权益不一样，客户购买的会员资格或是对应类产权权益（如入住权），或是对应租赁权（如旅居权），或是对应服务消费权益，这个应该要依据具体的会员权益来分类。

  采用住宅产权交易模式的项目，在国内很典型的有乌镇雅园、金陵天泉湖翡翠园、银城君颐东方、天地健康城等。这些项目常常提供医疗机构和一些适老化的配套设施，与我们日常接触的住宅销售在本质上是一致的。

  有很多相对年轻的养老客户，会倾向于选择这种有产权的、投资属性更强的养老住宅（后期可交易，存在溢价空间）。

  这类养老项目，通常会限制入住者的年龄（男55岁）。在国外，这种项目通常被称之为活跃养老社区或长者住宅。在国内，由于老年住宅并无相应顶层政策支持，所以产权销售型的养老社区，如果前期不做客户限定和筛选，往往会因为入住缓慢而很难进入运营状态。

  除了我们常见的住宅产权销售，近几年也出现了共有产权的交易模式。2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号）），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式，双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，相当于老人购买恭和家园项目，享有养老设施居室95%的产权。

  而当客户购买的养老设施具备共享产权后，项目真正意义上具备了住宅产品一部分的金融属性。双桥恭和苑50年限共享产权一居室总价400万，如果没有共享产权，是使用权或入住权销售，从类似项目来看价格很难超出200万（什么都不变，只是因为政府对共享产权的背书而溢价100%）。同时，银行可支持贷款10年，且不限购，不占贷款记录。所以有了共享产权的社区，购买人群会更年轻化。

  另外，在一些旅居型城市，如三亚、昆明、嘉兴等。有项目正在试水分时度假、分时共享产权的交易模式，即将一套房屋的使用权限按时间单位（如住宿周）划分。使用权被永久地或在有限时间内（如10年、20年或更长时间）销售给客户，客户无需购买整套房屋的产权，仅需要支付部分费用来与别人共享房屋产权，享受到每年定期到购买的房屋中度假旅居一段时间的权利。

  分时共享产权目前多用于养老旅居项目。但由于目前在国内法律定义下，它还不是一种可登记产权，仅是使用权的一部分。所以要有极强的企业信用，客户才能认可这种产权的价值。

  使用权转让概念来自于建设用地使用权，或是车位的使用权转让。但由于其转让的约定较为灵活，很多非住宅用地的养老项目会采用，典型项目就是万科良渚随园嘉树。

  永久使用权转让所销售的使用权期限通常等同于房屋（土地）的使用的时间，具体到合同条款为：受让人对所受让的本合同项下的养老社区入住单元使用权，依法依约享有独立的占有、使用、收益和处分权。这种使用权是与具体的一套房屋所对应的，可以被继承和转让。但无法在政府层面统一登记，也不可作为资产进行抵押。

  使用权转让本身是产权权益的一种延伸。在《物权法》未明晰之前，的确有一部分没办法办理产权登记的使用权房（如老洋房，旧式里弄等）。但随着法律的完善，房屋使用权转让在实际应用过程中所受的限制慢慢的变大。而且很多政府为了落实土地持有经营用途，会禁止销售型开发，明确约定不能采用使用权转让的方式“以租代售”。同时，使用权是没有办法进行统一登记和贷款的。这种交易模式在本质上是不能设置回购或者可退条款，但如果有些项目出于销售压力而设置类似条款，这一个模式就变成了押金制入住权转让或是押金制租赁，已经脱离了这一个模式本身的意义。

  从税法认定的角度来说，使用权转让更类同于产权转让——转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税（《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税〔2016〕36号》）。

  入住权销售一般在会员制的实质下进行，这种模式对应的交易标的（指合同的双方当事人之间有的权利和义务关系）是会员卡受让合同，客户享受的是与会员卡绑定在一起的会员资格与会员权益。

  这种会员卡的形式也十分多样，常见的包括“永久会员卡”、具有一定使用的时间的“一般会员卡”，以及针对旅居需求的“旅居会员卡”等。

  只要购买这种类型的会员卡，即可永久居住在养老社区，其典型项目有东上海·怡福荟和上海亲和源等。未来购买项目的客户能将这种居住权转让给他人或继承给子女，但在转让或继承的过程中会受到一定限制。比如上海某社区在转让时，会收取双方10%的交易手续费（2014年）；而澳大利亚的养老入住权销售，通常收取前后差价的50%。

  这种入住权往往不对应具体的楼号单元号，仅对应房型，且需签订具体的入住协议后才会生效。所以，这样的一种情况有几率会使会员在转让或继承权利时有更换房屋单元的现象发生。对于继承者来说，其继承的是一种会员资格。这种会员资格的继承有的会要求继承者满足一定年龄，有的会考虑是不是存在符合空置条件的房屋单元，与使用权的继承是有区别的。

  相比永久性的居住，一般型会员卡对于投资需求较低的客户入园门槛较低，客户只需相当于永久居住会费的70%，即可入住养老社区。这种模式的使用有效期仅至老人（仅限合同签约人）生命终结，且不可转让给他人或继承给子女，如上海亲和源的会员卡B卡模式。

  但这种方式灵活性更好，居住超过年限则超过部分免费。如果您不想居住，则可以再一次进行选择与其解除合同。如随园嘉树的合同中就明确规定：在15年租赁期内，业主可提前解除合同，甲方退还剩余年份的租金，退还租金=租金总额/15 *未租赁年限。养老机构发展已十分成熟的日本，大部分的机构均采用这种一次性入住金+月金的销售模式，一次性入住金按年龄设置不一样额度，居住不满年限可按比例返还。

  有一种入住权销售是前文提到的分时入住权，一般为3~20年不等，且不可连续入住。以某项目为例，其会员卡可继承、可转让，不可退，也不指定房源。国内通常是以旅居会员卡形式来绑定此种分时入住权，旅居会员卡类似于一种用于酒店或旅居公寓的储值消费卡，需要在一定时期内累计消费完。

  租赁型产品对应的实质也是房屋的使用权，交易标的是租赁合同。根据租金收取的方式，通常分为租金趸交模式和押金租赁模式（趸交与按期付款相对应，即一次性付清规定年限内所有租金）。

  租金趸交模式是指社区一次性向客户收取较长时间的租金（如5年到20年不等），典型项目如万科随园嘉树即是15年租金一次性缴纳。这种模式指定房源，不可继承、不可转让，在有效期内可等额退还剩余租金。具体的退费条款案例：如果乙方在本合约书签订之日起满十五年以后退卡的，不退还卡费。退费公式如下：退费=卡费（以本合约书第一条交付的卡费为准）－〔卡费（同前）÷180（月）×本合约书履行时间（月）〕。

  押金租赁模式则需要客户在入住前缴纳一笔押金，如银城君颐东方，会向客户收取100万押金。当然，这个押金对客户来说都是可退的。

  同时，入住者需要每月或每年支付租赁费用，这就从另一方面代表着未来租赁费有变动的可能。在澳洲，基础日常的养老院收费（49.07澳币/天）按天收费，且由国家制定，每年进行两次涨价。我们的祖国目前没明确的制度，由各个机构自行制定。

  不管是对于居住服务还是养老服务，本质上都是一种消费品，往往是那些对服务需求比较迫切的客户会比较青睐于这种类型的产品。然而，这种押金制更大的风险在于机构运营公司本身能否对于客户投入大量押金的运作进行担保。泰康申园的运营方泰康之家是全国性的金融保险公司，然而很多押金制社区的运营方可能不一定具备这样全国范围内的金融资信，所以企业在选择此类交易模式时要尤其注意。

  除了银城君颐东方这类相对高押金的模式，一些相对中低端型的养老机构也会采用抵押金模式。以1个月到6个月的租金作为押金，客户每月缴纳租金，但抵押金对于开发商来说现金流压力较大。

  趸交租金和押金租赁模式不同之处在于：趸交租金是一个长租模式，而押金制租赁是通过押金换取了一代人持续使用的入住资格。不考虑押金的情况下，押金制租赁是个短租模式。具体而言，押金制租赁的后续月费需要缴纳租金（通常会免除一部分押金产生的利息），而趸交租金后续月费只需缴纳服务费；押金制租赁通常不约定具体年限，对应的是一代人的入住资格，而趸交租金一般对应具体年限是15年。

  另外，在押金租赁模式里，如果押金只是获取入住资格的一种前提，那么它会与会员卡合同一般入住权转让比较类似。只是会员合同里对押金约定名称可能是会员费，除了对应入住权外可能还对应其他权益。

  【参会人员】：地方政府、地产、保险金融、养老、大健康、文旅康养、及相关行业上下游产业链企业家、公司董事长、总经理等核心高层管理人员。

  第一板块：银发经济、康养旅居产业政策及创建实践解读——产业政策解读、商业模式构建及标杆企业转型路径

  分享主题：银发经济、“新质生产力、新经济、新动能”最确定、最稳定的大产业赛道

  分享嘉宾：吴玉韶（全国老龄工作委员会办公室原副主任、复旦大学老龄研究院副院长）

  分享嘉宾：薛青（壹方城特色产业联盟医康养专业委员会委员、新奥集团新绎健康管理总经理）

  分享嘉宾：柳俊（全联旅游业商会康养文旅产业分会副会长、北京壹方城旅游文化公司联合发起人、上海旗鉴董事合伙人、海南嘉盛董事合伙人）

  分享主题：央企光大在居家养老、康养旅居业务体系布局与“银保养”协同创新模式

  分享嘉宾：郭金鑫（壹方城特色产业联盟大健康产业专委会委员、北京汇晨康养有限公司副总经理）

  分享嘉宾：周怡伶（壹方城特色产业联盟大健康产业专委会委员、绿城椿龄康养集团副总经理、湖北柠月生活服务总经理）

  分享嘉宾：甘霖（科图设计创始人、总建筑师，《（医养结合设施规划设计标准）》参编人、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家、壹方城特色产业联盟康养产业专委会委员）

  分享主题：银发经济利好康养旅居--山屿海集团15年的探索和实践利好康养旅居

  分享嘉宾：田龙（山屿海集团党委书记、山屿海康养联席CEO、忘不了公益基金会执行副理事长）

  分享嘉宾：周金枝（嘉禾共享农庄创始人、海南省脱贫攻坚先进个人、全国乡村文化旅游带头人）

  第五板块：康养旅居产业市场机遇、项目投融资、可持续商业模式探索与实践解读

  分享嘉宾：刘小冰（北京华远众联科技有限公司董事长、北京芳华里康养社区联合创始人兼CEO）

  圆桌对话：银发经济时代，康养旅居市场需求、产业高质量发展模式探讨与答疑返回搜狐，查看更加多